Na mesma semana em que o STF virou o centro de uma crise institucional acompanhada pelo Brasil e pelo mundo, o tribunal retomou, quase sem plateia, um julgamento que mexe diretamente com o bolso de quem tem patrimônio imobiliário: o Tema 1348, sobre a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para o capital de empresas. Cinco ministros votaram a favor do contribuinte, dois contra, e um pedido de vista interrompeu tudo. De novo.
Se você nunca ouviu falar nesse imposto, começo pelo básico. O ITBI é o imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono. Em São Paulo, a alíquota é de 3%. Num apartamento de R$ 1 milhão, são R$ 30 mil. Num prédio de R$ 10 milhões, R$ 300 mil. Não é troco.
Acontece que a Constituição, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, criou uma proteção: quando o imóvel é transferido para uma empresa como forma de integralizar o capital, ou seja, quando o sócio entrega o imóvel para formar o patrimônio da sociedade, o ITBI não incide. É o que acontece, por exemplo, quando uma família constitui uma holding para organizar seus bens e transfere os imóveis para dentro dela.
Só que o mesmo dispositivo traz uma ressalva: a proteção não vale quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil. E aqui nasceu a briga que já dura décadas. Essa ressalva alcança também a integralização de capital? Ou ela vale apenas para as outras operações mencionadas no texto, como fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas?
As prefeituras sempre leram a regra do jeito que mais arrecada: se a empresa tem atividade imobiliária, paga. Foi assim que milhares de holdings familiares e empresas do setor receberam a cobrança na hora de registrar seus imóveis. Muitos pagaram calados. Outros foram à Justiça.
O que aconteceu agora no STF muda o peso dessa disputa. O relator, ministro Edson Fachin, manteve a tese de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada: não importa o ramo da empresa, o imposto não incide. Foi acompanhado por Luiz Fux, André Mendonça, Nunes Marques e Cristiano Zanin. Zanin fez uma ressalva que o relator incorporou ao voto: se houver fraude ou simulação, quando alguém usa a operação apenas para disfarçar uma venda comum, a imunidade cai, porque a fiscalização tem o dever de identificar essas situações. Flávio Dino e Gilmar Mendes divergiram e entendem que a cobrança é legítima quando a atividade da empresa é imobiliária.
O placar, portanto, está 5 a 2 a favor do contribuinte. E quando faltava pouco, o ministro Alexandre de Moraes pediu vista, que é o direito de suspender o julgamento para estudar melhor o caso. O detalhe curioso: no julgamento virtual anterior, Moraes havia acompanhado o relator sem qualquer ressalva, e Cármen Lúcia também havia votado com o contribuinte. Se ambos mantiverem a posição quando o julgamento voltar, a vitória do contribuinte se consolida com folga.
Então é só esperar a novela acabar e comemorar? Não é bem assim. E aqui está o ponto que quase ninguém explica.
Existe um instituto chamado modulação de efeitos. Quando o STF decide uma questão tributária com grande impacto na arrecadação, o tribunal pode limitar os efeitos da decisão no tempo. Em vez de valer para todo mundo, desde sempre, a decisão pode valer apenas dali para frente, ou apenas para quem já tinha entrado na Justiça até uma determinada data. Foi o que aconteceu em teses tributárias importantes dos últimos anos, e a pressão dos municípios neste caso é enorme: a divergência aberta no próprio julgamento alertou para as perdas na arrecadação municipal.
Traduzindo para a sua vida: se o STF confirmar a imunidade, mas modular os efeitos, quem pagou o ITBI e ficou quieto pode simplesmente perder o direito de pedir o dinheiro de volta. E quem estiver com uma cobrança em andamento, mas sem ação ajuizada, pode ficar de fora da proteção. A história recente do direito tributário brasileiro mostra que esperar sentado pelo final do julgamento costuma ser a estratégia mais cara.
Por isso, quem está diante de uma exigência de ITBI na integralização de imóveis tem hoje uma decisão a tomar, e ela envolve pesar dois caminhos. Aguardar o desfecho é o caminho da comodidade: sem custo imediato de processo, sem exposição. O risco é ser apanhado por uma eventual modulação e ver o direito escorrer pelo ralo. Judicializar agora, seja para afastar uma cobrança em curso, seja para recuperar o que foi pago nos últimos cinco anos, é o caminho que preserva posição: quem tem ação ajuizada antes do julgamento final historicamente fica do lado protegido da modulação, quando ela vem. O custo é o do processo e a convivência com a incerteza até o fim da novela.
Não há resposta única. Um contribuinte que integralizou um imóvel de R$ 300 mil há seis anos está em situação diferente de uma família que vai constituir a holding no mês que vem, e diferente de uma empresa do setor imobiliário autuada em valores milionários. O tamanho da cobrança, o prazo de prescrição que corre contra o contribuinte, a existência de fiscalização em andamento e até a postura do município envolvido entram na conta. O que não entra na conta de ninguém, ou não deveria entrar, é a inércia por desconhecimento.
Moraes prometeu devolver o processo com celeridade. Já ouvimos essa promessa antes, nessa mesma novela. Enquanto o próximo capítulo não vai ao ar, a pergunta que fica é outra: quando o julgamento terminar, você quer estar do lado dos que se posicionaram a tempo ou dos que descobriram tarde demais que o direito tinha prazo de validade?
